上海楼市调控(上海楼市调控新政策)

我是曾大叔，资深房地产投资专家。曾叔没有同样的自媒体，你不遮遮掩掩也想不通。曾叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房，让你成为买房的最佳人选。

以下内容来自“曾叔谭芳”微信微信官方账号，粉丝提问。

问题:曾叔你好，上海楼市最近怎么样？

回答:您好，2021年初以来，上海楼市调控频率较高。先后出台“121新政”、“沪七条”等政策，加强个人住房信贷管理，从资金监管、限购限售、土地管理、中介管理等方面加强调控。在这样的密集调控下，一季度楼市在经历了1月份的热烈开盘后，逐渐回归平静。受“121政策”影响，2月上海新房市场再度开盘空。2月仅有闵行浦江板块的建发浦上湾、宝山上大板块的经纬学府阳光家园、嘉定新城板块的金地富范开盘审批。经过一个多月的持续低迷，新房市场终于在3月中下旬有所回暖。

3月中旬，在线房地产开发发布。近期将有多个项目在上海上市，共计33个楼盘，总供应面积106万平方米，共10006套房源。这批集中入市的33个项目主要以刚需和新改产品为主，分布在浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行等11个区域，市场面积106万平方米，相当于2020年“金九”期间的供应面积。新楼盘多了，市场交易可能会相对活跃，但不是炒作式的活动，买房会更符合一些住房需求。因此，我们将继续看好二季度上海楼市的走势。

问题:曾叔你好！第一个问题:我目前子弹500发左右，年收入80左右。我在昆山和无锡滨湖区有一套小三房，在上海金山有一套老房子，都有上海的两居室房票。现在想在虹桥附近买个自住，然后把金山的老房子卖了，在市区买个学区房(马上就要有孩子了)。请问曾叔:1。这样的配置可以吗？或者有什么好的建议；2.虹桥在看招商虹桥公馆等房间。买100平的3房好还是130平的4房好？3.可以买靠近头顶第二排的房子吗？4.万科天空城。房子下面是地铁。这样的房子能买吗？5.无锡的房子适合长期持有吗？曾叔，请回答你的问题。谢谢大家！

回答:你好，1。是的。金山属于上海远郊。除了新市场和二市场，老房子基本都要亏了。2.招商虹桥公馆可以考虑；建议投资100平三居室。当然，自己住更好，但要牺牲一定的流动性。3.有，噪音比第一排稍微小一点。4.万科天空空的城市被地铁覆盖。万科有实力，不会有太大影响，视野会因为高度而更好。5.无锡基本面不错，长期来看没有问题。6.具体的筹资方式应仔细考虑和仔细选择。请参考内部分享给你的房产。

问题:曾大爷你好，只需要买车牌吗？

回答:你好，可以考虑金阳的回迁房或者老公房。这些房子的房龄一般在20-25年左右，相对于老公在市区的房子还是有一定优势的。特别是回迁房的设计比较合理，大部分房子一梯两户，以70-90平两室和80-100平三室为主。价格也比较低。老公家有大量一居室，可以挂到户口上。缺点是小区老旧，物业管理一般。

最近很多人问我这个板块，我就对金阳板块做个大总结:它曾经是刚需客户的首选，北浦东和嘉隆汇所在地的典型代表:金阳板块。杨板块位于浦东中环与内环之间，东起金桥路，西至罗山路，北至黄浦江，南至杨高中路。靠近碧云、杨静板块，却是浦东有名的重点学区板块。此外，板块内交通、商业的发达，难以复制的内环区位优势，也让板块成为上海市民的热门置业地。商户种类繁多，浦东的便利程度仅次于陆家嘴核心区。满足置业者生活、娱乐、休闲等多层次需求。唯一不足的是，金阳附近的这些商圈虽然繁华，但还不够高级。

6号、9号、14号(在建)三轨交汇，紧邻陆家嘴、张江、金桥、外高桥浦东四大写字楼。公路交通，龚俊路隧道，杨浦大桥，杨浦和虹口都很方便。很好的解决了工薪阶层上下班出行的问题，还有一个缺点，就是晋阳板块没有过江隧道。杨的医疗水平一直被认为是中等偏上。最近的三甲华山医院3km左右；东方医院，大约5公里远。如果遇到大病或者不治之症，最好过河。反正离浦西不远，交通也很方便。潜力:周围正在建设金桥主城副中心(比真如副中心更有产业基础)。请查浦东2035规划，大量写字楼规划+浦东足球场；金阳这里的道路规划非常完善，植被覆盖率高，商业密度高。再加上浦东稀缺的学区房资源。可以说我就是想在浦东买套房子。我查了这个板块的二手房价格表。目前金阳板块二手房均价为72051元/平，环比上月上涨0.11%，同比上涨21.36%。

问题:曾叔叔你好！请问，在赵玲新村能买300万的房子吗？有前滩的辐射有没有前景？谢谢你

回答:你好，有一些辐射，但是质量有点弱。买入几乎是大盘的平均涨幅水平，不算大暴击。其他推荐参考内部分享！

问题:曾叔你好，房子有被查封记录。目前中介说已经解封了。可以考虑买这种房子吗？有什么风险？

回答:你好，可以考虑，但是因为之前已经被查封了，说明房东的信用有缺陷，在你交易的过程中被查封了恐怕会很麻烦。建议避免。如果非要买的话，需要找一个靠谱的专业人士来做所有的调整。

问题:曾大爷您好，资金600万，您在大宁买了一套老破小学学区房。现在想买个自住公寓。大宁附近有推荐的小区吗？

回答:你好，二套70%可以买一套850左右的房子。可以看看共康和大华，看看具体物业的内部分享。

问题:曾大爷！你好！刚需，首付不多，买房总有不可取的地方。要么地段不好，要么户型不好。你觉得现在买的是不完美的房子吗？还是攒够钱买？

回答:你好，年轻人的第一套房子是人生的第一个筹码，是人生阶梯上的第一个台阶，也是第一套房子——只是第一套房子而已。如果以后发展得好，还会有第二套、第三套房子…就要接受第一个不完美，妥协，减法。就房子而言，我们要考虑的因素包括:1)工作地点的便利性。要看综合通勤，比如公交地铁，步行，开车。离远点也没关系。地铁很重要。另外，不要太强调离公司近。谁知道你以后会不会跳槽？在这里，你要对自己未来的职业生活和工作平台有一个大致的评估；

2)质量和财产。大部分楼盘都不是作为现房出售的，即使现房出售，很多品质因素也可能一时看不出来。一般来说，质量可以用品牌和产品线来理解。品牌也要具体结合城市，不能盲目相信。比如你在杭州、上海、苏州看到的品牌感觉可能和南京不一样。买楼盘也要看产品部门，看产品定位设计上的档次。当然，一些普通开发者也能做出好的产品，即使可能被黑或者渲染过度，但也不一定那么差。物业，万科绿城等。更加突出。只要是一级物业，正规的国家或地方重要房企，都是比较满意的，小房企要具体。

3)区域板块。方便的主城区旧破房子还是郊区有地铁的新城房子？说白了，不管南京、武汉、郑州、合肥、苏州、杭州，甚至上海、北京、深圳，最好建的板块就是升值的板块。相对而言，考虑配套不那么成熟的新城板块有利于升值。年轻人可以用通勤时间换取房价升值。比如，新城区的配套和商业发展缓慢，不像成熟的街区，却从无到有，从荒芜到繁荣，忍受着不便却同时享受着房价的上涨；当然，这也需要眼光。很多新区10年都发展不起来。

4)增值空房。刚需的第一套房，是人生的第一个筹码。未来三四年，有更好的改善需求的时候，未来的首付其实在第一个筹码里。如果第一套房子/筹码只是为了上班方便，但资产升值不利，多年来也没涨多少，那么二次改善时有什么筹码？如果首套房有很大的增值，筹码不错，这就是二次改善时的置换资金，更高的首付可以保证未来二次改善有更大的选择。所以年轻人第一次买房，考虑的核心点应该是增值潜力大的房产，这可能比单纯的方便和地图的搭配更重要，眼光要长远；5)关于房贷。贷款时，平均资本等于本金和利息吗？贷款是多少年？

我建议:30年等额本息。时间越长越好。一，你不可能一套房住30年，往往只有10年，7年甚至更短。所以尽量减少每月还款额是基本点。背后的逻辑如下:1。尽量把负担留给未来。你要相信自己未来的收入会更高，你也要相信“货币的历史就是贬值的历史”；2.尽量不要占用手头现金。只要你有现金，你就是王道，你有更多的选择，可以从容的做选择题:A、提前还贷；b .其他高收益投资；c临时应急或消耗。所以，手头现金越多越好——每月还款额越少越好。这是原则。