关键点:

不动产（Real Estate）一般是指土地及附着在土地上的各类自然或人造固定设施，包括：树木，矿山，建筑物，房屋，桥梁，铁路和水利工程等。不动产和动产都是法律层面的定义，属于财产（Property），用以明确物的权利，包括：所有权，用益物权和担保物权。相比其他资产类别，在物理上不动产具有：固定，永久和唯一三大特征。不动产在经济上的独特性包括：稀缺性，改善性，永久性和地域性。不动产可分为土地，住宅，商业，工业和特殊用途五类。不动产对经济的影响是因为它占据了社会财富的很大一部分，而且提供了大量就业岗位，是经济增长的关键驱动力。人口结构，利率，宏观经济和政府政策是影响不动产价格的四个关键因素。可以直接投资不动产，也可以通过REITs进行间接投资。

什么是房地产？

不动产一般是指土地和附着在土地上的各种自然或人工固定设施，包括树木、矿山、建筑物、房屋、桥梁、铁路、水利工程等。与不动产相对应的是个人财产，一般指不会永久附着在土地上的物品，如车辆、家具、设备、衣物、珠宝等。

不动产和动产是法律上的定义，属于财产，用于界定物的权利，包括所有权、用益物权和担保权。具体的法律规定，请参见《民法典》中关于财产权的章节。

房地产的物理特性

与其他资产类别不同，房地产具有以下三个物理特征:

固定的：虽然土地的某些部分是可移动的，地形也是可以改变的，但任何一块土地的地理位置一般是固定的。永久的：土地是耐用，不可摧毁且永久存在的。唯一的：没有两块土地可以完全相同。尽管它们可能有相似之处，但每个地块在地理上都是不同的。

房地产的经济特征

土地还有一些影响其投资价值的独特经济特征:

稀缺性：虽然土地并不稀有，但总供应量是固定的。改善性：土地或建筑物的改善会影响其财产价值。永久性：对土地或建筑物的建造/改善属于相当大的固定投资，虽然建筑物可以被夷为平地，但由于无法非常经济地拆除或更换，类似水利工程，电力设施和下水道系统等往往认为是永久性的。地域性：地理位置是不动产最重要的经济特征之一，是指人们根据便利程度、声誉和历史等因素会对特定区域有选择或偏爱。

房地产的类型

一般来说，房地产可以分为五种类型:

土地：包括未开发的空地和农业用地（农场、果园、牧场和林地）。住宅类：任何用于住宅目的的财产。包括：商品房，普通公寓，复式楼，联排别墅和独栋等。商业类：任何用于商业目的的财产。包括：购物中心，商业公寓，酒店，办公楼，停车场和剧院等。工业类：任何用于制造、生产、分销、储存和研发目的的财产。包括：工厂，发电厂和仓库等。特殊用途：一般指政府大楼、图书馆、公园和公立学校等公共使用的财产。

房地产对经济的影响

房地产对经济的影响是因为它占据了社会财富的很大一部分，提供了大量的就业岗位。比如经纪、销售、会计、楼宇开发、物业管理、咨询、银行、律师，都是依赖于房地产行业的发展。因此，房地产是经济增长的关键动力。

房地产价格的变化会影响个人和企业的经济行为。在一个主要由消费驱动的经济体中，当房地产价格上涨、财富增加时，人们会感到自信，更有可能消费。他们会在房价上涨期间多花钱少存钱，因为他们知道，如果遇到困难，总会有房产来担保。

而且在房价上涨时期，个人和企业更容易承担债务。一方面是因为房价上涨意味着银行在违约的情况下很可能会弥补更多的损失，所以会增加放贷。一方面是因为在资产价值上升的环境下，个人和企业会更愿意借钱。

大量的消费和借贷会对国民经济产生强烈的正面影响。但事实恰恰相反，高风险贷款的激增也会导致泡沫，就像2008年的金融危机一样。而且高房价会给年轻一代增加很多生活压力，导致贫富差距，进而引发很多社会问题。

影响房地产市场的关键因素

影响房地产价格和投资潜力的因素很多，但最关键的是以下四个方面:

人口结构：一个国家人口结构的重大变化可能会对不动产行业产生重大影响。比如：随着中国上世纪60年代约2.45亿“婴儿潮一代”未来数年即将步入退休，对于养老社区，第二套改善性住房需求可能产生很大变化。利率：利率变化会极大影响人们购买住宅的能力。这是因为利率越低，购买房屋的抵押贷款成本就越低，购房需求旺盛，从而再次推高价格。相反，利率上升，获得抵押贷款的成本增加，从而降低了房地产的需求和价格。宏观经济：经济的周期性会对不同类型的不动产价格产生不同影响。比如：经济衰退时，酒店会比写字楼更糟糕。因为酒店一般是短租，如果经济情况不好，消费者可以随时取消酒店消费。但写字楼租户通常是长租，在经济衰退期间也无法轻易变更。政府政策：出台政策可以对不动产需求和价格产生相当大的影响。比如：购房首付比例，一线城市限购和户口学区政策等都会显著影响区域的房价水平。

如何投资房地产？

常见的直接投资方法有:

直接购买租赁（Rental properties）翻修后转售不动产（House flipping）

直接投资的盈利方式主要有两种:租金和升值。与其他投资不同，房地产受地理位置的影响很大。地区就业率、犯罪率、经济环境、交通设施、学校质量都会推高或压低房产价格。

同时可以采取间接投资的方式，比如购买房地产投资信托(REITs)。这是一种集合众多投资者资金，然后通过购买、运营或融资等方式进行房地产相关投资，并将收益按比例分配给投资者的信托基金。随着房地产投资信托基金的出现，广大个人投资者无需购买、拥有或管理任何房地产即可获利，从而提供了一种低成本的房地产市场投资方式。

REITs投资的房地产有很多种类型，包括公寓楼、商业写字楼、酒店、零售中心、仓库、医疗设施，甚至手机信号塔和数据中心。与这些传统的不动产不同，大多数房地产投资信托基金像股票一样公开交易，这使得它们具有很高的流动性。

REITs产生的股息收入和资本增值潜力使其成为股票、债券和现金的绝佳平衡点，是历年来表现最好的资产类别之一。