房贷利率怎么算（部分房贷利率迎来重定价日）

进入2021年，不少“房贷族”在元旦假期收到了一份惊喜——房贷利率下调了。

大多贷款人会选择每年1月1日作为房贷利率重定价日，随着日历翻到了2021年，大批挂钩LPR（贷款市场报价利率）浮动利率的存量贷款迎来了月供的变化。记者查询了解到，2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降了15个基点（1个基点等于0.01%），因此这部分购房者从本月开始其房贷利率也将相应下调。

九成存量个人房贷，转换成了浮动利率

“尊敬的客户，您的贷款执行利率已于2021年1月1日从4.165%调整为4.015%，后续还款计划已相应调整，贷款月供可能会发生变化。”1月2日，家住武汉市武昌区的卢先生收到了贷款银行发来的一条短信，显示自己的房贷利网率出现了下调。

事实上，自2021年1月1日起，在部分存量个人房贷利率迎来重定价日之时，那些先前选择了以LPR定价的购房者，他们月供已经发生了变化。

这一新政要追溯到2019年10月，当时新发放的房贷平稳切换为LPR定价。之后，存量房贷定价基准转换也在2020年3月至8月顺利启动。记者了解到，按照这一政策，购房者不论选择固定利率，还是LPR定价，都有一次选择权。对于未自主转换的存量房贷，工行、农行、中行、建行、招商银行、光大银行、湖北银行、武汉农商行等多家银行在8月底前进行了批量转换，也就是统一转换为LPR定价。卢先生对楚天都市记者表示，他自己并未主动选择转换房贷的定价基准，银行在去年已对他进行了批量转换。“现在每月的房贷负担减轻了，还是挺令人高兴的。”卢先生说。

记者梳理发现，2020年5年期以上LPR经历了两次下调，已降至为4.65%，较2019年末累计下调了15个基点。这意味着，在2021年1月1日重定价日时，部分购房者可享受这15个基点下调所带来的月供减少。而央行的数据也显示，94%的存量个人房贷已经如期转换成了参考LPR定价的方式。

贷款总额百万元，每月或少还八九十元

房贷月供的下调，这一政策红利有多大？一名国有银行个贷部经理告诉记者，存量房贷定价基准转换后，月供调整其实并不大，基本上可以实现平稳过渡。2020年1年期LPR累计下行30个基点，相较之下，5年期以上LPR下行速度相对缓慢，这也符合“房住不炒”的政策。

市民向兴业银行咨询房贷政策

家住武汉市洪山区的王女士2012年购买了一套商品房，当时房贷利率打了九折，2020年8月她主动完成了房贷利率的转换，选择了“LPR+浮动利率”的方案。近日，她登录贷款行中国建设银行APP查询房贷详情时发现，自己的贷款利率已经更新，由此前基准利率的九折即4.41%，转化成了LPR减少39个基点即4.26%。“不过，网反映在每月的还款额上并没有太大的改变。我是混合贷款，商贷部分只有20万，贷款期限20年，因此每月还款只少了不到10元钱。”王女士说。

对于买房时房贷利率上浮10%的赵先生来说，他的个贷执行利率原本为基准利率4.9%(1+10%)=5.39%。今年，他的房贷利率转化为LPR定价，于是今年的利率在4.65%的基础上加上59个基点，即5.24%。“我贷款了100万，比原来的利率下降了15%，每月也少还了90多元。”赵先生说。

记者计算发现，不论原来房贷利率是基准利率上浮，还是打折，假设贷款100万元、30年等额本息还款，约定每年1月1日为重定价日的购房者，自2021年1月1日起或将减少八九十元的月供。

若没到重定价日，暂时不能享受红利

不过，网上也有部分“房贷族”表示没有等来银行发来的“惊喜”短信。

记者咨询了解到，个人房贷转换成LPR是否生效需要参考贷款时合同上所约定的“利率调整日”，即重定价日。根据央行规定，房贷可以由个人和银行约定下一个重新定价的周期，最短期限可以是一年，目前大多数贷款的重定价日都是每年的1月1日，但是也有部分人选择的重定价日为贷款发放日。比如购房者如果将重定价日选在贷款发放日6月1日，那么今年6月份之后的贷款利率则按照最新一期即5月份的LPR报价加点执行，而在1月份至5月份均按照原定的利率继续执行。

不网仅老“房贷族”关心着LPR报价，LPR改革以后的新“房贷族”也时刻关注着LPR报价的动向。去年11月份买了改善性住房的兰女士告诉记者，她贷款时房贷利率已是按照LPR定价了，定价基准为LPR加103个基点。她说，“现在时不时会看一下LPR报价，虽然最近几个月没有下调，但我觉得未来可能还会有下调的可能。”

选择固定利率就“吃亏”了么？

选择挂钩LPR的存量房贷利率降低了，选择固定利率的贷款人就“吃亏”了么？

记者咨询一家国有银行的个贷部经理了解到，两种方式的选择主要取决于对未来市场利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。业内人士分析，从近期召开的中央经济工作会议来看，“宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性”，LPR报价有望保持总体稳定。但是，未来二三十年利率是否一直保持低息，这仍然无法预测。

转化成LPR，房贷利率怎么算？

记者了解到，新政策的执行利率为LPR加点（加点可为负值）形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变，点差的计算方法为：点差=转换前的房贷利率-2019年12月的相应期限LPR（该月5年期以上LPR为4.8%）。以某购房者为例，假如目前合同签署的房贷利率是基准利率上浮10%，即5.39%。剩余期限20年，适用的是5年期以上贷款。其固定点差=

5.39%-4.8%=0.59%，也就是59个基点。

而转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差，2020年12月21日5年期以上LPR为4.65%，因此今年执行的房贷利率为4.65%+0.59%=5.24%。