博鳌蓝色海岸（博鳌亚洲湾别墅）

博鳌蓝色海岸(博鳌亚洲湾别墅)

文婷

编辑邢云

占地35400平方公里的海南岛，是无数财富诞生和淹没的地方。

29年前，甘肃人潘石屹在海南炒房赚到了第一桶金，给家里买了第一台彩电。他惊叹:原来，钱不只是另一件衣服。在当时，100万对大多数人来说是个天文数字，但对“破海炒房军”来说只是冰山一角。

19年前，在北京深耕商业地产的SOHO中国董事长潘石屹，在阔别多年后回到海南，希望赚更多的钱，却未能在同江中收获更多。在“博鳌蓝色海岸”被市场冷落多年后，在博鳌凯宾斯基酒店的媒体欢迎晚宴上，潘石屹坦言，海南房地产泡沫的后遗症并没有完全结束。

潘石屹

2020年6月1日，在“房住不炒”四周年临近之际，海南自由贸易港建设总体方案正式发布。“前浪”潘石屹很淡定，微博也没说什么。此时的他已经离开了地产圈，开始玩摄影、木工，甚至还写过Python编程。

“后浪”在伺机而动，导致海南楼市暗潮汹涌。房地产虽然为海南创造了大量的账面财富，但却变成了泡沫，并没有带来稳定的产业基础。多年来，海南一直走在“去房地产化”的刀口上。

海南楼市“掘金”的时代早已过去。

01

一代航海者的镀金时代

上世纪80年代末90年代初，海南成为中国最大的经济特区后，用万通创始人冯仑的话说，“天天过年，夜夜结婚”，很多人在这里发了“第一桶金”。

而这“第一桶金”大多与房地产有着千丝万缕的联系。

1988年，海南岛脱离广东省，各种优惠政策对其青睐有加。海南房地产投资气候盛行，投机需求占市场70%以上。一夜之间，两万多家房地产公司在这个总人口655.8万的小岛上拔地而起。

潘一的农业高科技就是其中之一。1990年，在海南待了一年还没挣到钱的潘石屹，和冯仑、易小迪等人一起，成立了万通的前身——海南农业高新技术联合开发公司。他们一头扎进了传递包裹的“游戏”中。

冯仑

当时海南的一块地还处于空的白条状态，可能已经转手给几个买家了。高科成立一年后，海口地价最高达到每亩98万元时，潘石屹赚到了自己的第一桶金。分红去掉后，几个人就剩一百万了。潘一体会到了富有的幸福。

这个时候海南的房价每年都一样。广东分省时，海南房价均价1350元/平方米；1991年，房价涨到1400多元/平方米；到1992年，邓公南巡后，海南房价飙升至5000元/平方米。

《传递包裹》中“拾金不昧”的故事吸引了越来越多的弄潮儿。当潘一的农业高科技公司在一次购买和销售中赚了300万美元时，有着“导演梦”的苏州人张宝泉来到了海南，他想在海南拍一部电影赚50万元。他的第一笔生意是从投机开始的。“这种商业模式太简单了，是最容易赚钱的方式。”后来成为金典集团董事长的张宝泉直言不讳。

王晓迪，湖北人，1992年闯入海南岛，当时海南楼市最疯狂。她的第一份工作是当服务员。尽管她的工资只有几百元，“那时候，很多小费都是由富有的房地产投机商给的，”王晓迪告诉《金融时报》。

1993年上半年，海南房价飙升至7500多元/平方米，海口最高地价涨到每亩680万元。

王晓迪收到的小费数量达到了前所未有的高度。“太疯狂了。钱真的好赚。我当时有八九万存款。”

炒房带来的巨大财富浪潮带着海南岛前进，但很快一波又回来了。

1993年下半年，国务院发布“十六条”，全面控制银行资金进入房地产业。海南房地产面临致命打击。

海港

有的人嗅觉很敏锐，太好了就收手。比如潘石屹和冯仑，一个看到当地规划局统计的上报建筑面积是人均50平方米，而北京人均才7平方米多一点；另一个看到海口本地人口只有30万，海南岛600万人口只有20%生活在城市。

所以潘石屹在完全控制银行资金进入房地产之前逃离了海南。同年，随着在海南房地产赚到的钱，张宝泉也撤退了。

在传递包裹游戏中，接力传递最后一棒的炒房团将血本无归。“2000万资金南下海南炒房，几轮鏖战下来，血本无归。”在《中国青年报》的一篇报道中，一位在海南房地产市场失利的人曾回忆起房地产泡沫破裂时的那种快感。

普通的王晓迪和他的老乡们再也收不到小费了。对于海南本地人来说，生活更加艰难。很多建了一半的楼，不能变现，不能卖，只能成为烂尾楼。“天涯、海角、烂尾楼”成为海南三大景观。

“从1992年我上岛开始，海南各行各业都在等待繁荣，到中间的投机，再到一大堆烂尾楼后被迫出岛，只有短短的两年”，知名操盘手张子君也这样告诉市场。

1996年初，海口地价降至每亩100万元左右，与1993年的680万元相比，下降了85%。横海的这个小岛上有600多个烂尾楼，18834公顷闲置土地，800亿元的积累资金。

02

很难赚到“第二桶金”

痛苦的经历过后，海南开始调整。

1999年，海南开始清理房地产库存，试图摆脱过去的蛮荒印象。与此同时，旅游业成为海南发展的新方向。

这也给岛民带来了新一波的兴奋。当年，有一些海贼再次回到海南掘金，但最终，他们没能迎来高光时刻。

2001年，扎根北京商业地产的潘石屹回到海南。他在博鳌镇启动了“博鳌蓝色海岸”项目。

龙永图正在和博鳌蓝色海岸的开发商潘石屹交谈。

王晓迪，一个普通人，绕过北方，又回到了海南。

2006年，海南房地产库存被清理。一年后，张宝泉也回到了海南，在三亚海棠湾拿了一块地，并宣布开发中国第一家七星级酒店。2008年，张宝泉再次拿下三亚湾的一块土地，建造三亚湾红树林度假酒店。

此时，已经是万通地产董事长的冯仑于2009年与中体产业共同启动了海南三亚海棠湾综合体项目。

潘石屹的博鳌蓝色海岸由于定位前卫，水土不服，在市场上遭遇冷遇。后来，潘石屹两次承认“博鳌蓝色海岸是一个不成功、不盈利的项目”。

2010年，在建设国际旅游岛政策的东风下，各种资本涌入海南，海南楼市再次疯狂。房价从年初的5000-6000元/平方米涨到2011年底的1万多元，涨幅50%。

资本大鳄盯上海南土地市场。今年以来，由冯仑和中体集团合作开工的三亚湾海棠湾综合体项目2200亩土地，被泰康人寿、国美电器、贵州茅台等大鳄“瓜分”。

冯仑心灰意冷地说，“我不会做这个项目”。

海南刀耕火种的土地经营，动荡的政商关系，政策周期带来的动荡，以及建立在这些尔虞我诈基础上的脆弱的“梦想家”联盟，都将如同沙中城堡，不会长久。

2013年，虚火过后，海南房价被打回原形。海口西海岸的海长流项目，被认为是该区域最好的市场之一，2013年成交均价不到9000元/平方米，远低于西海岸18000元/平方米左右的均价。

今年，为了减少房间数量庞大带来的销售压力，张宝泉在三亚湾红树林度假酒店开设了“赌场酒吧”，最终因政策限制而关闭。这被业内视为试水海南博彩业受挫的案例。

张子君在1994年离开海南后，曾多次去过海南岛。在海南转行休闲旅游后，参与了东部沿海房地产市场的开发，也经历了很多波折。

“在陵水清水湾，经营大型市场的时候，虽然当时没有限购土地，但是推广房子特别难，有种关门打狗的感觉。”回忆起往事，张子君苦笑着告诉这座城市。

海南陵水:清水湾

海南“第二桶金”背后的“蝴蝶”效应是什么？

“在蛮荒时代，下海冒险的人靠投机倒把挣钱。只要有关系，信息就是不对称的。但随着商业环境的规范化，他们只能靠产品或服务挣钱，需要企业运营控制，可持续发展。后者肯定没有前者那么简单”，中国企业资本联盟副理事长白文熙对市场表示。

在逐渐规范的商业环境下，无论是住宅产业还是旅游地产，没有坚实的产业基础和腹地，仅靠候鸟式的迁徙来支撑经济，很难有人接手高档住宅。旅游地产面积越大，越难持续。

后来潘石屹也没折腾回海南地产。王晓迪这次上岛并没有遭遇上一轮的财富狂潮。她只能白天在保险公司上班，晚上摆地摊补贴家用，过着按部就班的生活。

前浪的时代已经过去了。

03

海浪准备好了吗？

另一个循环开始了。

6月1日，海南由自贸区升级为自由贸易港，政策的靴子落地。“后郎”的新世界再次被打开。

各种政策套餐袭来，比如商品、资本、人员在这里进出自由。比如大部分商品免征关税，降低了结汇门槛。从表面上看，自由贸易港的总体规划对所有行业都是有利的。

和深圳一样，海南在地图上画了一个圈。外面，“余波”正准备移动。据传，许多互联网巨头一直在等待一个机会，在海南注册分公司。

在创投圈，越来越多的创业者在考虑是在海南注册公司，还是直接把公司搬到海南。

海南楼市再一次风起云涌。郭，海南人，在一家旅行社工作。自由贸易港政策生效后，他立即将自己的头衔改为“海南自由贸易港房地产小果”。

他告诉市里，自从自由贸易港政策敲定后，线上咨询海南的人激增，而线下每天要接待十几批从全国各地飞来的客人。今天很多人咨询，第二天就飞到海南了。

“原则上，现在是海南楼市的淡季。这些人对自由贸易港带来的增值潜力感兴趣，他们害怕海南的房价上涨，所以才来这里，”小果说。

城市社区发现，5月31日海口某中介的房源量为5150套，6月5日房源量下降到4879套，短短5天下降了5.3%。6月5日，诸葛找房提供的最新数据显示，海口6月新房市场均价为16249元/平方米，环比上涨9.03%。

事实上，虽然海南的商业环境越来越规范，但在外界看来，海南壮士断腕去房地产的决心并不是最大的。不仅仅是2010年国际旅游岛政策下房价暴涨的教训。海南这几年动作频频，还挺犹豫的。

“海南缺乏一贯的发展战略，在产业选择上一直摇摆不定，未能形成主导产业。只能依靠对外依存度强、周期性强的旅游和房地产，”白文喜说。

2018年，海南对全区实行最严限购，对岛外购房者关闭了海南房产的大门。但廉价房、人才房、改善房建设仍在推进，旅游地产、商业地产仍在鼓励。

近两年，海南不遗余力引进各类人才。2018年以来，海南已出台四个文件支持人才计划。这一直被舆论解读为:全球限购的定向开放。

此次自贸港的政策细则，尽管有强调实质操作等重磅举措，但也提到海南将深化户籍制度改革，进一步放宽户籍迁移；从税收层面对部分人才实行优惠政策，优惠方式和力度全国首创。舆论也认为落户门槛降低了，相当于部分变相放开了限购的限制。

“海南商业地产会有机会，但住宅地产机会不多。现有房源基本满足，未来增量需求不大”，一位密切跟踪海南市场的房企高管对赶集网表示。

未来，如何厘清“可管”与“开放”的界限，如何与实体产业、旅游休闲等圈内点对接，是海南升级自由贸易港后必须解决的难题。

“从政府的角度来看，由于存在巨大的制度套利空，加强名单制、强监管、重罚等管控将是必然的方向”，新城控股副总裁欧阳杰对市场表示。

6月8日，房住不炒四周年之际，海南省委书记刘赐贵也表示，要严控房地产，“海南不能成为房地产加工厂。土地有限，历史上也有过教训”。

圈子之外，和前几波一样，更多的后几波盯上了这个“新世界”。