随着房价的不断上涨，二手房市场呈现出非常活跃的态势，各种纠纷和法律问题层出不穷。在我们中国人的观念里，买房似乎是每个人都必须要做的事情，与婚姻、事业、家庭有着密不可分的关系。

对于绝大多数人来说，买房无疑是一笔巨大的经济支出。有的人努力了近十年，三十多岁就能凑够一套房子的首付。所以房屋买卖是一件必须谨慎对待的事情，一定要详细了解房屋的相关信息。我想从法律法规层面总结一些经验。这次主要涉及二手房买卖的相关流程和一些需要注意的事项。

寻找住房

买房的第一步，当然是找房子。由于房地产市场信息不对称，我们经常会找亲戚朋友介绍，或者在网上找一些房屋中介，让他们提供一些房源信息。需要提醒你的是，如果我们找房产中介帮我们找房子，一定要了解中介，尽量找一些大一点的中介，和他们签订中介服务合同，因为在实际操作中，那些小中介公司一般没有多少固定资产，只是随便租几套房子，雇几个员工开始办公，招揽生意。一旦给买家造成损失，很难有经济实力承担责任，最终受害的还是买家。

了解列表信息

找到房子后，首先要对房子的性质做一个准确的认识，然后再看这些房子有没有权利和负担。按照房屋性质，一般包括:普通商品房、中央生产用房、经济适用房、农村基地房(小产权房)、廉租房。

一般普通商品房销售不受法律限制，签订的买卖合同有效，但当地相关限购政策要规定所购房屋是否在限购范围内，否则很可能签订了合同，交了定金和首付，但房子过不了关。

相反，廉租房是不允许进入市场的，为廉租房买卖而签订的购房合同从一开始就是无效的，因为违反了国家和公共利益。国家之所以设立廉租房，是为了给买不起的公众提供充足的住所，廉租房买卖协议因触及公共利益而无效。所以，不要被一些熟人和中介忽悠了。

对于中央生产房和经济适用房，要及时了解各地关于经济适用房的政策，然后看这两类房源是否符合上市交易的条件。如果他们不这样做，签署的合同也可能无效。

最后一类是农村基地房，也就是最近特别火的小产权房。对于小产权房的买卖，要看买卖双方是否在同一个集体经济组织。同一集体经济组织成员之间出售房屋的，认定总承包合同有效。如果房屋不是同一个集体经济组织的成员，签订的购房合同一般会被认定无效。这些房子即使买了，也不能转让。对于这类房屋，他们只有占有权、使用权和收益权，没有处分权。

对房屋的性质没有异议后，就要看房屋是否有权利负担，也就是说房屋是否用于抵押，或者是否被法院查封。如果房屋被抵押，应该要求出卖人想办法解除抵押，否则风险很大，因为法律规定已经抵押的房屋不适用善意取得制度。法院查封的房产很有可能被强制执行，一定要去不动产登记部门认真查询。另外，还要看房本，房本名称是否与卖家一致。如果卖方已婚，看房子的处置是否经过其配偶同意。

签订购房合同

等你对以上事项了解清楚之后，就可以和对方签订购房合同了。签订购房合同时，一定要本人到场，不要委托他人签字。

同时，合同应明确:所购房屋的基本情况、房价、付款方式及付款期限(含首付、首付、尾款)、房屋过户时间、腾空房屋时间、双方违约责任、争议解决方式。尤其是合同履行中的一些时间节点，一定要约定清楚，以免日后扯皮，推卸责任。

购房合同签订后，买卖双方可依据合同及法律规定在相关部门办理网签及税务手续，支付相应购房款，办理转移登记，腾退房屋，交付相应证件及资料，完成交易。