松山湖属于哪个镇(松山湖有多大面积)

口头/对太阳不熟悉

整理/安装十一

熟悉城市战的人都知道，我一直有一个大胆的观点:“农村打城市”是未来大湾区的一个显著特征。

你什么意思？以作为粤港澳大湾区基准的旧金山湾区为例。那些代表先进生产力，聚集更多高收入工作岗位的地区，其实并不在旧金山市中心，而是在旧金山郊区的小城镇，比如山景城、库比蒂诺、帕洛阿尔托等等。

事实上，在三大国际大湾区(纽约湾、东京湾和旧金山湾区)中，这种现象只出现在旧金山湾区。

事实上，今天的珠三角也呈现出这样一种可能性，核心城市之外已经涌现出几个特别强的科技小镇，比如东莞松山湖、佛山北滘、广州科学城等等。这些城镇不在大城市的中心城区，却创造了大量的高收入就业岗位，不亚于CBD的供给能力。

今天就来说说松山湖。

01

松山湖一日游

近日，城市战团队受邀参观了华为著名的松山湖基地，在这个世界上最好的科技小镇体验了一次“欧洲一日游”。

华为在松山湖有几个基地，我们参观了欧洲最著名的华为小镇。小镇分为12组，每组以一个经典的欧洲城市为背景，包括巴黎、勃艮第、维罗纳、海德堡等。

而且，每个集团都是一个事业部，每个事业部都有一个小火车站。镇上的华为人主要是坐小火车，所以你一天“逛”遍欧洲12个名城不是梦。

我们还体验了一趟华为桔皮列车，一路穿行在红的花，绿的树，绿的草地。不远处溪水潺潺，野天鹅野鸭散落在草甸上，欧式建筑蜂拥而至，让人有种穿越到哈利波特魔法学校的奇妙感觉。

贴几张图给大家感受一下:

图片来源简一财经

图片来源简一财经

摄影/小鱼

体验过这个“欧洲一日游”，感觉质量很OK。无论是建筑设计，园林打理，还是空建筑，路网规划，都是我见过的文旅小镇的90%以上。

牛逼的公司做什么都是真的牛逼。华为是通信和销售手机的领导者。现在连盖房子都不输给专业开发商。

这个镇还有个名字叫西溪北坡村。华为人喜欢叫它西溪村。他们所能看到的，没有高耸的建筑和霓虹灯，只有蓝天绿水，荔枝果园，鸡鸭牛羊。真的感觉像个“村”。

这让我想起了硅谷的生活方式，那里的工程师也是不爱城市爱乡村。

02

松山湖的前世

熟悉东莞发展史的人都知道，松山湖并不是天生高大，而是有着典型的草根逆袭故事。

20多年前，松山湖是大朗镇一个不为人知的天然水库，是东莞三镇交界处的“三不管”地区。当时谁也不会料到，它会取得今天的成就。

到了本世纪初，东莞的“世界工厂”如火如荼，但东莞市政府深刻意识到这种发展模式和产业结构隐藏的危机，想效仿深圳建设一个全新的科技创新聚居地。松山湖，一块处女地，被选为试验田。

因此，东莞市政府决定以松山湖为中心，在大岭山、寮步、大朗交界处划分出部分边缘区域，与湖区重新组合，形成新的高科技功能区。

松山湖新城占地70平方公里，距东莞市区约20公里，距深圳市区50公里。它最初的构想是一个“科技工业园”，但后来升级为一个有影响力和有效的城市平台，反映了东莞的整体功能。将成为“管工业、管城市、管智力、管文化”的东莞新城，由东莞市政府直接管理。

据了解，松山湖最初的设计配置很高。政府邀请国内年轻设计师如中国规划院深圳分院设计松山湖组团。松山湖图书馆、文化营、松山湖管委会、凯悦酒店等。已经开花了。十多年过去了，设计师朱荣元、张若冰、梁浩、周凯等。当年参与松山湖规划的，也成了著名的规划者。

随便贴几张松山湖公共设施的图片，就能感受到它高起点的规划水平:

松山湖管委会(图片来自“城市加”)

松山湖管委会(图片来自“城市加”)

东莞理工学院(图片来自“城市加”)

松山湖图书馆(图片来自“城市加”)

前瞻性的规划设计和基础设施建设，为未来引入华为奠定了良好的基础。

据了解，华为在松山湖的所有基地占地约8000亩，5平方公里多，接近一个珠江新城的面积(6平方公里)。可以说是非常巨大的。

东莞对华为的慷慨也获得了丰厚的回报。如今，华为在松山湖有近3万R&D人员，加上南方工厂、华为大学等基地的员工，还有近7万华为人在松山湖奋斗。据此，华为迅速成为东莞第一纳税大户。

不仅如此，华为的入驻还为松山湖带来了大量上下游企业，如兰斯科技、常颖精密、歌尔智能、华北科技等元器件供应商，以及中软国际、软通动力、易宝软件、华为明天等软件供应商。他们在松山湖建立了一个全新的产业集群。

从农村屌丝到科技新贵，松山湖的变形计划还没有结束。强大的产业集群背后是强大的GDP拉力。

2018年，华为首批员工落户东莞。同年，松山湖GDP上涨63%，达到630亿元，在东莞各镇街中排名第二。2019年，松山湖GDP超过虎门，位居全市第一，名义增速36%，升至867.3亿元。

媒体惊呼华为改变了松山湖，松山湖改变了东莞。

毋庸置疑，松山湖是东莞近年来经济最大的增长点。随着松山湖的崛起，东莞的GDP开始越来越接近佛山，越来越接近…

2017年，东莞GDP 7582.12亿元，落后全省第三名佛山近2000亿元。到2019年，东莞GDP达到9482.5亿元，距离万亿俱乐部仅一步之遥，仍排在佛山之后，但差距已缩小到1200多亿元。

03

为什么松山湖的房价可以和广州深圳一样贵？

出色的经济增长为松山湖吸引了很多关注，尤其是房价。

去松山湖游玩的时候，打开贝壳APP，看到松山湖二手房成交均价已经达到了5.3万/m。

以本土标杆板块万科鸿禧诺亚为例。12月，该板块最高挂牌价接近每平方米6万元，最新成交价(11月20日)为每平方米5.4万余元。

这个房价是什么概念？不仅超越了东关市和林深镇，还可以和广州海珠区、荔湾区的江景房PK。即使和深圳的罗湖、盐田比，也不算太差。

什么叫农村打城市？松山湖用房价给湾区人民上了一课。

那么，为什么松山湖可以和广深同城一样贵呢？为此，我简单分析了一下原因。

第一，需求端在短时间内大幅增加。最近三年，华为差不多送了六七万高收入人群(平均年薪500-100万)去松山湖。不同于坂田总部的逐渐壮大，松山湖这些高收入人群几乎是“空投入的”，就像一个“奇迹工作者”，对需求端的刺激非常显著。

第二是供给不足。贝壳数据显示，松山湖板块在售房源只有388套，还没有广州番禺区某小区多。

2012年，东莞发布《关于限制我市四大园区新建商品住房项目的通知》，随后松山湖不再出让商住用地。直到2019年9月，松山湖才推出一块可以对外出让的商住用地。这意味着，从2012年到2019年，整个松山湖的新房几乎“断供”。

所以目前松山湖核心区在售楼盘很少，大部分都是2012年以前建的二手房，楼龄也不算新。

下面是松山湖核心区的二手房小区价格。让我们感受一下过去一年的涨幅有多大:

第三，深圳的购买力外溢。深圳收紧调控后，大量深圳购买力转移到东莞，华为概念的松山湖迅速成为焦点。

第四，环境优美的溢价。靠水生活是人的天性。靠近河流、湖泊和海洋的房子总是很贵。另外，华为建设后，松山湖除了天然湖泊，还有一个硅谷式的小镇，这也是房价的加分项。

值得一提的是，为了解决R&D人员的住房问题，松山湖在2012年至2019年暂停了商品房用地，但人才房的供应却非常丰厚。据说有3万多套的货源，价格不变，至今只花了9000元左右。

按道理，这么大数量的人才房完全够工程师住，但为什么松山湖的商品房价格还没有稳定下来？

我认为这有两个原因。第一，人才房的大量供应也压制了商品房的供应，造成商品房供应的稀缺性。

还有一个原因是人才房长期无法货币化，资产价值不高。

比如2019年底，松山湖以北福通路南、吉隆路首块以每平方米3210元的底价转让给华为作为人才室。如果出售条件苛刻，房产证只能在交房两年后办理，五年内不得转让、出租。限制期满后，房屋所有权只能在园区内转让。

市场上卖不出高价，还要占房票。对于投资型人才来说，这样的人才室并不划算。

所以人才住房和商品房其实是两个不相关的市场，两者之间没有明显的竞争关系。就像新加坡，虽然公房体量很大，但是商品房还是很贵。

04

松山湖，超出大城市30公里的极限半径。

逛完华为小镇，我一直在思考一个问题。作为一个距离核心城区50公里的城市，松山湖为什么能提供这么多高质量的就业岗位？

传统上我们认为大城市的极限半径是30公里(只看各大城市环城高速半径)。超出这个半径的产业新城很难吸引高收入的工作岗位和高科技人才。

松山湖距离深圳南山40多公里，距离广州天河50多公里，不仅超过了广州就业强中心的辐射半径，也超过了深圳就业强中心的极限半径，距离东莞也有20多公里。

不仅如此，这里还有一个天然的湖泊，既不在港口边，也不在机场、火车站边，更没有什么著名的大学。按道理，这种区位条件很难引进一线城市争相引进的优质产业和高科技人才。

但是松山湖做到了。打破了核心城区30公里外没有高精尖产业集群，靠一个天然湖泊的偏见，改变了大湾区的城市发展逻辑，让“农村打城市”成为可能。

不知道是不是巧合。受松山湖模式的启发，我发现挖湖已经成为大湾区科技城的标配。广州知识城、白云湖数码科技城、三龙湾韩文湖都建在湖边。

依托这些科技小镇，如果“农村打城市”真的在珠三角盛行，这样的湾区会更加精彩。