北京房价均价（北京各区房价表）

北京平均房价(北京各区房价表)

投机性购房政策发挥了重要作用，但在提供低价住房的思路中，似乎仍然没有从住房分配的格局空上解决问题，也没有从土地制度和户籍管理制度改革的思路上解决问题。

文|李铁

房价是中国当前经济问题中的一道坎。如何看待房价上涨，涉及到采取什么样的宏观经济调控措施。毕竟房价关系到国计民生和社会稳定，也直接关系到金融安全。

认识中国的房价问题，要从国情出发，客观分析不同的历史发展阶段。比如随便问一个城市居民，当你手里有了一定的积蓄，放在哪里最好？选择不外乎以下，银行，股市，理财，买房。放在银行，随着物价上涨，时间越长，利息变化越小，实际上等于贬值。炒股是个技术活，股市严重卡在短牛市长熊市是普遍的现实。所谓理财，等于另一种投资，只是一个人把自己的命运交到别人手里。从中国人的传统观念来说，买房是最稳妥的选择，至少可以作为实物资产留给年轻一代，选不同的房空，有升值预期。反正房子在，心里也挺踏实的。

房价上涨是多种因素综合作用的结果。

房价上涨是中国城市发展过程中的必然趋势。无论是经济发展，货币发行，还是人均收入的增加，在长期增长趋势下，必然会影响房价，这是符合经济发展规律的。最简单的道理就是物价在涨，房价不可能不涨。

从空的结构来看，经济发展水平越高，房价上涨越快。可以说，房价与一个地区的经济发展水平是正相关的。在上海、深圳等经济特别发达的城市，主城区平均房价甚至超过每平方米12万元，远超经济欠发达地区的省会城市。比如甘肃兰州主城区平均房价不到上海深圳的六分之一。

价格上涨与公共服务资源配置直接相关。公共资源水平越高，城市房价越高，这也是重要规律之一。医疗等优质公共资源在不同档次的城市间分布差异很大，这些资源集中的城市也是房价最高的城市。

其中教育、医疗等优质公共资源包括高等教育、中小学教育、三甲医院和全国各类医院。学区房涨价与公共教育资源的稀缺性和空之间的分配有关。这不仅仅是指一个城市内部教育资源分配的差异空，还包括城市与地区之间教育资源分配的不均衡。虽然有关部门和一些城市政府采取了各种措施试图根治学区房问题，但优质教育资源短缺的问题无法解决，学区房的价格恐怕难以压低。

医疗资源也是如此。比如，2018年北京三甲医院55家，比河北一个省多9家；2020年，广州、深圳的三甲医院达到63家，占广东省三甲医院的一半以上。截至2021年7月，成都市共有三甲医院54家，占四川省109家医院的49.5%。而这些地方都是区域内房价较高的城市。

此外，房价与基础设施投资密切相关。一个城市的基础设施建设水平越高，房价就会越高。基础设施破旧的城市，其房价很难超越基础设施水平高的城市，这也是经济规律决定的。基础设施相当于城市元素和功能的集合。各种功能更新，加上很多现代化的设施，房价自然会涨。

在很多城市，房价上涨与基建投资规模直接相关。比如2008年北京奥运会筹备期间，大量基础设施建设，自然导致房价上涨。从2008年1月到2018年1月，北京的平均房价上涨了4倍左右，部分地区甚至上涨了8倍以上。杭州G20峰会筹备期间，举全省之力建设杭州，从根本上改变了杭州的面貌。G20峰会一年后，杭州主城区房价每平方米涨了一万多元。近几十年来，各级城市政府在城市建设上投入了巨大的精力和资金，成为城市房价上涨的重要基础。

房价和城市大小也有一定关系。中国人口1000万以上的城市房价高。当然，这里指的是主城区而不是行政区。我们发现，主城区人口越多，房价越高。所谓一二线城市，基本都是按照人口规模来划分的，这些城市的房价明显高于三四线城市或者四五线城市。2021年1月，北京二手房均价接近6万元/平方米，而西城区二手房均价接近12万元/平方米，是三四线城市昆山、瑞安(约2万元/平方米)的数倍。

房价也和城市的行政级别密切相关。一个城市的行政级别越高，主城区的房价就越高。如果对比直辖市、省会城市、地级市、县级市县，可以发现一个规律，就是随着行政级别的上升，房价也在逐渐上涨。原因是中国城市的行政级别决定了其在行政区域内的资源配置能力。省会可以调动全省的资源，集中到省会的主城区或行政区域，而地级市也可以调动辖区内的资源发展主城区，其他城市可以类推。虽然有一些情况，但总的规律是一样的，这是中国城市分级管理的重要特征。

如果反过来推，一个省的大部分精英或者中产阶级以上的人都愿意在省会买房，因为这里的公共服务资源和基础设施供给远远超过其他地级市的水平。县级人口，在省会买不起房的精英，愿意在地级市买房，而乡镇以下的人，如果在地级市买不起房，但也有一定购房能力，则倾向于在县城买房。

房价也和城市周边的自然资源有关。有优质旅游休闲度假资源的地方，房价肯定比其他城市高。有些城市虽然人口不多，但是自然资源得天独厚，这一点很明显会体现在房价上。比如三亚人口少，但是是热带滨海度假胜地，导致房价上涨。从2015年到2020年10月，三亚新建商品住宅增加了60%。所谓优质自然资源的独特性，就是买房的人可以长期在这里享受休闲度假，同时也等于永久占有了这里的一种资源。这种资源的稀缺性会导致房地产价格的上涨。

区位条件也会影响房价。自然资源不一定推动房价，但地理位置和接待游客的能力也是推动房价的因素。例如，滑雪场是冬季旅游、休闲和度假的好地方。虽然很多地方冬季旅游资源丰富，但所处位置不同，对房价的影响也不同。从滑雪爱好者的角度来看，哈尔滨的亚布力、吉林的北大湖、松花湖雪原的自然条件不亚于河北张家口的崇礼。但由于前三者距离北京较远，客流和消费水平都远低于崇礼，这当然直接导致了房价的巨幅下跌。即使崇礼的自然禀赋落后于其他著名的滑雪场，但北京距离崇礼只有两个小时的路程，大大降低了消费和度假成本，尤其节省了时间，北京最有消费能力。冬奥会申办成功后，成冲区和滑雪场附近的平均房价从每平方米5000-7000元涨到了2万元左右，有的甚至达到了4万元。当然，当地的基础设施和公共服务水平有了很大的提高，交通条件有所改善，这也对当地房价的上涨起到了非常重要的作用。

特大城市相关的交通便利性和可达性会影响房价的变化。广佛之间开通八多条地铁和城际轨道交通后，佛山房价上涨。北京周边的北三县，由于城际轨道交通的规划延伸，也带来了房价上涨的预期。

对于任何一个超大型中心城市来说，当周边交通条件明显改善，使得人们可以通过城际轨道交通在1小时内通勤时，轨道交通沿线城市的房价就会相应上涨。原因是，相比特大城市的主城区，周边中小城市的房价要低很多。很多在特大城市工作的人愿意通过增加通勤时间来降低购房成本，需求的增加推高了中小城市的房价。

如何找到解决房价问题的方法？

房价是中国城市治理绕不过去的坎。不仅经济发达城市的居民面临房价上涨的问题，在人口外流的地区，当人们的居住选择在空之间变化时，房价也会出现一定程度的上涨。上世纪90年代和本世纪第一个十年，那些外出打工的农村人，习惯把收入寄回老家，在农村盖房子。那时候村里的人都喜欢比谁家的房子盖得好，装修得气派。虽然宅基地面积相同，但楼层越多，装修越华丽，也意味着外出打工的农民在家乡更有面子。

近年来，农民工的观念也发生了变化。他们买不起房子，不能离开家，不能享受就业地的公共服务。对于他们来说，困扰已久的留守儿童的养老、医疗、教育等问题，在老家买房就能得到一定程度的解决。中国人民银行Xi分行对1000名农民工进行的一项调查显示，超过70%的农民工打算在县城定居，其中80%的人打算买房。

可以想象，未来将有近2亿农民工在县城买房，这必然导致县城房价稳步上涨。

看待房价上涨问题，应该建立在对城市化和经济增长趋势的正确分析之上。特别要看到，中国人口众多，城镇化尚未饱和，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率的差距不仅没有缩小，反而还在扩大。近年来，从农村到城市的城市化的消费潜力没有得到充分释放。

同时需要注意的是，我国人口空的格局仍在变化，部分地区的住房供应需求也会带来较大压力。人口从流出地向流入地迁移，从低水平城市向高水平城市迁移，从内陆向沿海迁移，从经济欠发达地区向经济发达地区迁移，从农村向城市迁移，仍然是一个长期趋势。只要这种格局存在，房价和住房供应结构就会有差异空。

从这个角度看，也说明住房需求将是长期刺激经济增长的潜力之一。对于拥有14亿人口的中国来说，房价问题与欧美、东亚等发达国家有着本质的不同。毕竟我们的城市化还在进行中。

从本文开头所举的例子来看，当居民不得不对自己的资产做出选择时，买房用于投资或实际使用是一个相对稳健的选择。所以影响了资金的流向。一旦政策放松，这种资金流就会不断涌向房地产，进一步推动部分地区房价上涨。因为房子所蕴含的金融属性具有强烈的中国传统文化特征。也是西方经济学原理无法解释的问题。

当然，要解决房价问题，还要发挥宏观调控的作用，以及各级城市政府的积极性，缓解住房供应压力。但要针对现实，在防止地方各级城市政府过度依赖“土地财政”来矫正住房供应形势和空之间格局的扭曲的同时，也要防止住房供应政策“一刀切”。

特别是要看空之间的模式，而不仅仅是指数。缓解投机性购房的政策发挥了重要作用。但在提供廉租房的思路上，似乎仍然没有从住房分配的格局空上解决问题，也没有从土地制度和户籍管理制度改革的思路上解决问题。因此，根据国情，尊重经济和城市发展规律，综合政策和市场多种手段解决房价问题才是根本出路。